看剧说法
电视剧《安家》以房产中介为主角，将房屋买卖、房屋租赁相关的一系列故事搬上荧幕，中介与客户的互动与纠葛引起人们热烈的讨论。一间中介公司小门店，笑泪温情、矛盾冲突轮番上演。而这其中许多矛盾冲突也折射出不少的法律问题。房屋的买卖租赁涉及到生活起居，在看剧的同时，有关房屋买卖的相关法律知识也值得我们学习。
剧情提要
林老板是龙头企业的老板，想赶在六十大寿前，想买一处上海老洋房作为居所。中介公司安家天下多番辗转帮林老板找到一处心仪的房屋并联系上了远在外地的房主。
眼见买卖双方坐下洽谈愉快，中介公司想与林老板签署中介合同，但林老板却转移了话题并豪言：“事成之后，我林茂根不会亏待你们。”但就是这样一位“家大业大”的亿万富豪，最后却跳过了中介公司与卖家在私下进行了房屋买卖交易。
何为“跳单”？
剧中林老板的行为即为“跳单”。“跳单”也称“跳中介”，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的信息等服务，绕开中介人直接与相对人订立合同的行为。
“跳单”的构成要件
01认定该“跳单”成立的前提是委托人与中介人之间存在真实有效的中介合同关系。
中介与客户签订了求购确认书、委托看房协议等书面协议，通常可证明双方的中介合同关系成立。
但如果双方如同《安家》中一样，未签订有效的书面合同，中介人可通过通话聊天记录、带看服务记录、证人证言等证据来证明自己为委托人提供了相应服务。
02判断要点为中介人向委托人提供服务后，委托人是否利用了中介人提供的信息等服务与合同相对人完成签约。
如果房屋是中介公司独家委托的，买方确实利用了该中介公司提供的信息和机会，又跳过该中介公司，通过其他途径或直接与相对方签订合同，则需要承担违约责任。
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
在居间人并非受出卖人独家委托的情况下，居间人无权要求买受人支付报酬，但居间人有带领买受人看房，有些甚至为促成交易做了更多工作，根据合同法第四百二十七条的规定，居间人可以要求买受人支付其从事居间活动支出的必要费用。人民法院在认定必要费用时，应当根据公平原则，综合考虑居间人提供的居间服务情况、房屋成交价款等因素，酌情予以支持。
03绕开中介人直接订立合同。
委托人在接受中介人的带看或其他服务后，掌握了房屋及相对人的全部或部分信息，绕开中介人，直接与相对人取得联系并完成交易。
相关案例
指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
基本案情
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
法条链接
《民法典》
第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
对于房屋交易各方的建议
对于买卖方，都应选择正规的中介机构。
卖方应与中介公司明确委托方式和期限，在合同中明确房屋的挂牌价格、交易方式及房屋状况，在相关程序未完成前，不轻易交房。
买方应核实出卖人是否是合法的房产所有权人以及房屋是否存在限制情形，尽到基本的审查义务。通过实地看房了解房屋的真实状况，谨慎签订购房合同。
对于中介公司，在提供中介服务的过程中，应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如实向委托人提供真实、有效的信息的服务，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，恪守职业道德。
除此之外，也应保留好提供相关服务的材料，如提供服务过程中的沟通内容与沟通记录、中介合同等书面协议、看房过程中的视听资料等，以便在发生争议时能合法维护权益。
买卖房屋，安家置业是人生大事，不可马虎。正如剧中徐文昌所说：“房子不光是房子，里面装的是家， 也承载着这一家人一辈子的幸福。”在房屋交易时，各方都应抱着审慎的态度，共同遵守诚实信用原则，尊重交易规则，维护正当权利，保护房地产交易市场的健康有序地发展。
